Zdroj: STVR Ekonomika 24

Autor: Oliver Benda

Nový Občiansky zákonník zásadne zmení pravidlá súkromného práva a dotkne sa aj realitného sektora. Od 1. júla 2027 prinesie nové pravidlá v oblasti zmluvných vzťahov, premlčania, dedenia či nehnuteľností. O tom, aký vplyv bude mať nová právna úprava na realitný trh a na čo by sa mali jeho účastníci pripraviť, hovoril v relácii Ekonomika 24 na STVR Oliver Benda, senior advokát HAVEL & PARTNERS a garant našej expertnej skupiny pre nový Občiansky zákonník.

Keď sa pozrieme bližšie na tú novelu Občianskeho zákonníka, tak uplatňovať by sa mala takzvaná zásada materiálnej publicity katastra. Skúsme to trošku poludštiť a vysvetliť bežnému divákovi, čo mu to prinesie.

Oliver Benda: Áno, materiálna publicita katastra je vlastne jednou z tých najvýznamnejších zmien vôbec celého Občianskeho zákonníka, ktoré nový Občiansky zákonník prináša, zjednodušene povedané, umožňuje priame dobromyseľné nadobudnutie nehnuteľnosti od nevlastníka, čo za dnešných predpisov úplne možné nie je, respektíve je to možné len veľmi obmedzene. Možno len pre vysvetlenie, ten problém spočíva v tom, že stav katastra nemusí nevyhnutne dnes zodpovedať skutočnému právnemu stavu, napríklad, ak niekto nadobudne nehnuteľnosť na základe absolútne neplatnej kúpnej zmluvy, reálne môže byť zapísaný v katastri, ale ten stav nezodpovedá skutočnosti, pretože vlastníkom nie je, a ak túto nehnuteľnosť prevedie na niekoho iného, tak nevie platne previesť vlastnícke právo podľa súčasnej právnej úpravy, respektíve, jedine ako môže dôjsť k prevodu, je na základe vydržania, čo je ale pomerne komplikovaný inštitút s prísnymi podmienkami a musí uplynúť dlhá vydržacia doba 10 rokov. Nová právna úprava prináša teda túto materiálnu publicitu katastra, na základe ktorej, ak ako dobromyseľný nadobúdateľ kúpim nehnuteľnosť od nevlastníka, tak môžem na základe mojej dobrej viery správnosť údajov katastra nadobudnúť priamo na základe tejto dobrej viery, vlastníctvo k nehnuteľnosti.

Čiže čo je v katastri, to platí.

Oliver Benda: Áno.

Aký dopad to bude mať možno na postavenie kupujúceho nehnuteľnosti a možno všeobecne na trh?

Oliver Benda: Postavenie kupujúceho to významnou mierou posilní, pretože naozaj to znamená, že ako dobromyseľný kupujúci, ak nemám nejaké indície, že by existoval nejaký problém s vlastníckym právom toho konkrétneho predávajúceho, a nie je na liste vlastníctva napríklad zapísaná poznámka spornosti, ktorá by nasvedčovala tomu, že tam je nejaké súdne konanie, ktoré sa vedie vo vzťahu k tejto nehnuteľnosti, tak ja môžem vychádzať z toho, že tento zápis je správny a tým pádom mám väčšiu právnu istotu, že tá nehnuteľnosť, ktorú som nadobudol, skutočne je moja.

Vy ste odborník z praxe. Bude podľa vás stačiť pri kúpe pozrieť iba list vlastníctva a už nič iné ďalej nepreverovať?

Oliver Benda: Nie je to úplne tak, takto by som to asi neodporúčal, pretože list vlastníctva síce bude od 1. júla 2027 mať väčšiu právnu hodnotu, ako je tomu dnes, ale je si treba uvedomiť, že materiálna publicita katastra rieši len jeden konkrétny problém, a to je nedostatok vlastníckeho práva prevodcu. Pri kúpe nehnuteľnosti sa ale môžu vyskytnúť mnohé riziká a nehnuteľnosť môže mať mnohé vady, ktoré z listu vlastníctva vyčítať neviem. Klasickým príkladom môže byť napríklad nájomná zmluva, táto nemusí nevyhnutne byť zapísaná v katastri, a to znamená, že ja keď si aj ten list vlastníctva pred kúpou pozriem a nechcem nadobudnúť nehnuteľnosť zaťaženú nájmom, tak nezistím, že či tá nehnuteľnosť je zaťažená buď nájmom, alebo možno aj iným právom. A takisto, ak napríklad kupujem budovu alebo jej časť, tak mám väčšinou záujem na tom, aby táto stavba, táto budova bola riadne skolaudovaná, nemala žiadne technické vady, čo sú tiež veci, ktoré nemôže ukázať z bežného prehliadnutia listu vlastníctva, ale len právna alebo technická previerka.

Čiže aj naďalej preverovať ďalšie dokumenty, ďalšie náležitosti.

Oliver Benda: Áno, určite.

Zjednodušuje sa občianske a obchodné záväzkové právo, mení sa preto nejak aj zmluvná dokumentácia?

Oliver Benda: Sama osebe iba z toho dôvodu, že dôjde k účinnosti nového Občianskeho zákonníka od 1. júla, nie. Naozaj dochádza k odstráneniu takzvaného dualizmu, čiže zjednocuje sa občianskoprávny a obchodnoprávny vzťah. Dnes pre vysvetlenie, niektoré základné zmluvné typy, ako kúpna zmluva, zmluva o diele, príkazná zmluva, sú upravené vlastne dvojmo, raz v Občianskom zákonníku pre občianskoprávne vzťahy a raz v Obchodnom zákonníku pre tie obchodnoprávne vzťahy medzi podnikateľmi. Toto je pomerne neštandardný a neprehľadný stav, takže je pozitívne, že zákonodarca pristúpil k odstráneniu tohto stavu, a po novom teda budú všetky takéto zmluvy upravené jednotne v novom Občianskom zákonníku ako v jednotnom kódexe súkromného práva. Čo sa týka možno prechodných ustanovení, tam by som upozornil, že iba z toho dôvodu, že teda dôjde k účinnosti, že nadobudne účinnosť nový Občiansky zákonník 1. júla 2027, nezmení sa vaša zmluvná dokumentácia, ktorú ste uzavreli do 30. 6. 2027, tieto zmluvy pôjdu zásadne v režime starom, čiže podľa starého Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka, a až zmluvy, ktoré uzavriete po 1. júli 2027, budú sa spravovať novým Občianskym zákonníkom.

Nový zákonník pracuje aj s inštitútom podstatnej zmeny okolností. Ako to pomôže celému procesu?

Oliver Benda: Inštitút podstatnej zmeny okolností je pomerne radikálny nový inštitút, ktorý súčasná právna úprava nepozná. Je použiteľný v tom prípade, kde uzavriem zmluvu na určité odložené alebo opakujúce sa trvajúce plnenie, čiže napríklad skôr nie pri kúpe nehnuteľnosti, pretože tam ide skôr o jednorazové plnenie, ale napríklad pri zmluve o dielo môže byť použiteľný. Zjednodušene povedané, ak počas trvania tejto zmluvy nastane neočakávaný a nepredvídateľný hrubý nepomer v právach a povinnostiach obidvoch strán, môže tá dotknutá strana, ak túto podstatnú zmenu okolností nevedela ovplyvniť a nemohla predvídať, môže sa domáhať znovuobnovenia rokovaní o tej zmluve, a v prípade, ak sa v týchto rokovaniach nedosiahne konsenzus v primeranej lehote, tak môže sa aj na súde domáhať, aby ten súd tento záväzok buď zmenil, alebo dokonca v krajnom prípade aj zrušil.

Novinkou je aj úprava predzmluvnej zodpovednosti. Ako si to máme vyložiť, takže nový Občiansky zákonník znamená, že každý, kto si kúpu alebo predaj rozmyslí, bude automaticky platiť náhradu škody?

Oliver Benda: Nie, nie je to úplne tak, netreba sa toho úplne obávať, aj keď možno z toho znenia to na prvý pohľad tak môže plynúť alebo zdať sa. Tá predzmluvná zodpovednosť má dopad len na prípady, keď niekto koná nepoctivo, čiže klasický príklad je, keď niekto napríklad iba predstiera záujem uzatvoriť zmluvu, a pritom mal len úmysel tú druhú stranu poškodiť, napríklad ju chce zdržať od určitého iného obchodu tými rokovaniami o tej zdanlivej zmluve, alebo jednoducho jej chce nejakým iným spôsobom uškodiť, chce od nej vylákať informácie napríklad, ktoré by inak nezískal. Takéto konanie bude sankcionované touto predzmluvnou zodpovednosťou, ale ak niekto iba rokuje v dobrej viere, že chce uzavrieť dohodu a následne si to rozmyslí, pretože sa jednoducho nedosiahne dohoda na nejakej podstatnej podmienke pre neho, nemal by zodpovedať.

Ak kupujúci na poslednú chvíľu bezdôvodne odstúpi od kúpy a predávajúcemu vzniknú náklady, aká je tam šanca na tú náhradu škody, ako je to vymáhateľné?

Oliver Benda: Musel by preukázať nepoctivosť, teda nejaký element nepoctivosti tam musí byť na to, aby sa dokázal domôcť náhrady škody, čiže skôr je to, očakávam, že tieto spory bude skôr ťažké vyhrať z pozície toho poškodeného, pretože to nepoctivé konanie, ten nepoctivý úmysel, bude skôr ťažké preukázať, ale nie je to samozrejme vylúčené.

Zmeny od 1. júla budúceho roka čakajú aj nájomné vzťahy. Dotknú sa ako prenajímateľov, tak aj nájomcov. Ako sa zmení postavenie oboch subjektov z vášho pohľadu?

Oliver Benda: Vo všeobecnosti, podľa môjho názoru, prináša nová právna úprava skôr zvýhodnenie pozície prenajímateľa, ale zároveň nezanedbáva alebo nezaneviera na ochranu nájomníka, čiže obsahuje aj početné ustanovenie na ochranu nájomcov a v niektorých ohľadoch ich dokonca posilňuje.

Majú si teraz prenajímatelia meniť nájomné zmluvy?

Oliver Benda: Ťažko povedať, opäť platí to isté, čo vlastne platí pre všetky ostatné zmluvy, že tie staré zmluvy ostávajú v starom režime. Nové zmluvy uzavreté po 1. júli 2027 sa spravujú už novou právnou úpravou. Je tam ale možnosť si dohodnúť slobodne písomne, že stará zmluva vlastne prejde do nového režimu, v tom prípade ale by sme odporúčali jednoznačne, aby boli tie ustanovenia upravené, aby zodpovedali tej novej právnej úprave, aby sa aktualizovali odkazy na tie staré, už neaktuálne predpisy a tak ďalej.

Občiansky zákonník myslí aj na zábezpeku a následné zvyšovanie nájomného. Aký je tam mechanizmus po novom?

Oliver Benda: Zábezpeka po prvýkrát vlastne bude mať zákonný rámec pre všeobecné nájmy, doteraz bola spomenutá len pomerne stroho v zákone o krátkodobom nájme, ktorý sa vlastne od 1. júla 2027 ruší a nahrádza sa tou jednotnou úpravou nájmov v novom Občianskom zákonníku. Tie ustanovenia o zábezpeke budú dispozitívne z veľkej miery, čiže strany si môžu stále dojednať vlastné pravidlá doplnenia, poskytnutia, vrátenia zábezpeky. Je tam jediná výnimka a to je limit pri nájme bytu, kde je stanovené, že pri nájme bytu zábezpeka nemôže presiahnuť trojnásobok súčtu mesačného nájomného a úhrad za služby.

Bude môcť nájomca dostať od júla 2027 výpoveď aj bez udania dôvodu?

Oliver Benda: Áno, bude to možné aj dokonca pri nájme bytu, to je vlastne veľká novinka nového Občianskeho zákonníka. Na ochranu nájomníka je tam ale ustanovená dlhšia výpovedná doba o dĺžke 6 mesiacov, aby nájomník počas tejto dlhšej výpovednej doby mohol si nájsť náhradné bývanie, ale platí to samozrejme iba pri nájme na dobu neurčitú.

Ak nájomník po skončení zmluvy byt neopustí, prenajímateľ si môže nárokovať až dvojnásobok nájomného. Očakávate, že táto finančná páka bude možno vymáhateľná?

Oliver Benda: Áno, to je tiež novinka nového Občianskeho zákonníka, pretože tento nárok vlastne pôsobí priamo zo zákona a nemusí teda byť dojednaný. Či bude tento sankčný poplatok alebo táto odplata vymáhateľná, závisí od konkrétnej situácie a od konkrétneho nájomcu, či bude ochotný a schopný a solventný zaplatiť tento poplatok. Ak nájomca tento poplatok nezaplatí, tak prenajímateľovi, ako pri každom inom peňažnom dlhu, neostane nič iné, len si vymáhať nárok súdne, prípadne v exekúcii následne.

Čiže opäť nejaké konanie a opäť to bude asi trvať asi nejaký dlhší čas.

Oliver Benda: Áno, áno.

Občiansky zákonník ruší aj bytové náhrady. Ako tento inštitút fungoval doteraz a čo sa po novom zmení?

Oliver Benda: Ak je dnes nájom bytu podriadený režimu Občianskeho zákonníka, čiže nie zákona o krátkodobom nájme, tak platí, že ak prenajímateľ v určitých prípadoch, ktoré sú v zákone vymedzené, vypovie alebo ukončí nájomnú zmluvu, napríklad v prípade, keď potrebuje byt pre seba alebo pre blízku osobu, alebo ak je nájomník v hmotnej núdzi, tak je prenajímateľ ako súkromná osoba zo zákona povinný zabezpečiť náhradné bývanie v určitej forme tomuto nájomcovi. Nový Občiansky zákonník tento inštitút ruší, na ochranu nájomcu ale zavádza viaceré ďalšie mechanizmy. Určuje špeciálne kategórie zraniteľných nájomcov, to sú osoby nad 70 rokov, osoby, ktoré sa starajú o maloletú alebo bezvládnu osobu, alebo osoby s ťažkým zdravotným postihnutím. Ak sa dá výpoveď takýmto osobám, tak sa tam predlžuje tá výpovedná doba oproti tým štandardným dvom mesiacom nového Občianskeho zákonníka na tri mesiace, a zároveň prenajímateľ je povinný informovať obec, ak hrozí, že v dôsledku tohto ukončenia nájmu tieto osoby prídu o trvalé bývanie, a vlastne sa tým teda zo súkromnoprávnej osoby z prenajímateľa presúva to bremeno nájdenia náhradného bývania na verejný sektor.

Z vášho pohľadu máme tu, pardon, zrušenie bytových náhrad, flexibilnejšie výpovede. Myslíte si, že to ovplyvní investorov kupovať viac byty na prenájom?

Oliver Benda: Ja si myslím, že vo všeobecnosti z právneho pohľadu tá právna úprava smeruje k zníženiu rizika prenájmu nehnuteľnosti, vrátane nájmu bytu zo strany prenajímateľa, čiže naozaj teoreticky môže nastať tá situácia, že prenajímatelia budú vo všeobecnosti viac ochotní svoje byty prenajímať alebo aj iné nehnuteľnosti, tým pádom sa zvýši ten počet bytov, ktoré sú na trhu prenájmov. Či to naozaj nastane, ukáže len čas a samozrejme to závisí nielen od právnej úpravy, ale aj od iných, hlavne trhových faktorov.

Aké zmeny možno prináša nový Občiansky zákonník v oblasti prenájmu podnikateľských priestorov?

Oliver Benda: Tam najzásadnejšou zmenou je, že sa ruší starý zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov z roku 1990. Tento zákon bol dlhodobo vnímaný ako pomerne neflexibilný a prinášal mnohé praktické problémy, takže z môjho pohľadu je to pozitívne, že sa ruší a bude aj nájom podnikateľských priestorov upravený jednotne v novom Občianskom zákonníku spolu s ostatnými nájmami. Je tam v tom novom zákonníku pár ustanovení, ktoré sú špeciálne práve pre tento nájom podnikateľského priestoru. Inak sa ale bude na tento nájom takisto aplikovať všeobecná úprava nájmu budovy alebo jej časti.

Pomerne dlho sa ale diskutovalo o tom, či sa dom stane automaticky súčasťou pozemku. Výsledkom je to, že zostáva zachovaná tá súčasná koncepcia, teda že stavba nebude automaticky súčasťou pozemku. Aké riziká to naďalej prináša pre kupujúcich pri domoch či chatách?

Oliver Benda: Na rozdiel od Českej republiky sme sa rozhodli držať sa tohto princípu, čiže v tomto ohľade sa až tak veľa nemení. Naozaj zostáva tam ten platí ten princíp, že stavba nie je súčasťou pozemku. Prakticky to znamená to, že vlastník pozemku, na ktorom je postavená stavba bez právneho titulu, sa môže domáhať jej odstránenia súdnou cestou, môže na jeho žiadosť tiež súd prikázať mu túto stavbu do vlastníctva. Na rozdiel od tej súčasnej úpravy sa ale do nejakej miery ochraňuje aj dobromyseľný stavebník stavby na cudzom pozemku. Ak niekto totiž postaví dobromyseľne stavbu na cudzom pozemku a ten vlastník pozemku o tom vie, a napriek tomu mu to v primeranej lehote nezakáže, tak môže sa vlastník stavby domáhať voči vlastníkovi pozemku, ak mu ten pozemok predal za obvyklú cenu.