Zdroj: HNonline.sk
Autor: Ondřej Majer, Oliver Benda
renájom bytu môže roky fungovať bez problémov. Stačí však jedna sporná situácia – zvýšenie nájomného, spor o kauciu, či ukončenie zmluvy – a ukáže sa, ako zložito sú dnes nastavené pravidlá nájmu.
Zmeniť to má nedávno schválený Občiansky zákonník, ktorý má priniesť rovnováhu a predvídateľnosť. „Nová úprava prináša viaceré zmeny, ktoré síce posilňujú pozíciu prenajímateľov, na strane druhej to však vyvažuje viacerými poistkami a rozšírenými právami na strane nájomníkov, upozorňuje partner advokátskej kancelárie HAVEL & PARTNERS Ondřej Majer.
Najzásadnejšou zmenou je zjednotenie a sprehľadnenie úpravy nájmov.
„Nový Občiansky zákonník nahrádza tri doterajšie predpisy – Občiansky zákonník z roku 1964, zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov a zákon o krátkodobom nájme bytu – a zjednocuje úpravu nájmu do jedného kódexu, čo zásadne prispieva k prehľadnosti a zrozumiteľnosti právnej úpravy,“ dodáva Majer.
Dedenie od roku 2027: čo prinesie dedičská zmluva a ako sa zmenia nároky detí
Jednou z najcitlivejších otázok pri nájme je zvyšovanie nájomného. Súčasný zákon podľa advokátov neobsahuje žiadnu úpravu zvyšovania nájomného na základe inflácie. Po novom sa to zmení.
“Zákonná úprava inflačnej doložky sa však vo všeobecnosti použije len v prípade, ak si strany výslovne dohodli navyšovanie nájomného podľa inflácie,” vysvetľuje Majer.
Osobitné pravidlá však budú platiť pri dlhodobých nájmoch. Ak je nájom dohodnutý najmenej na päť rokov, prenajímateľ bude môcť navrhnúť zvýšenie nájomného aj vtedy, ak zmluva neobsahuje inflačnú doložku.
“Prenajímateľ môže zvýšenie navrhnúť každé tri roky k 1. januáru, a to do výšky obvyklého nájomného, najviac o 20 percent oproti predchádzajúcemu nájomnému, pričom písomný návrh musí nájomník dostať najneskôr dva mesiace pred začiatkom príslušného kalendárneho roka,” upozorňuje Majer.
Ak nájomník so zvýšením nesúhlasí alebo ho nezaplatí, o zvýšení rozhodne na návrh prenajímateľa súd.
| Najdôležitejšie zmeny – Súčasný zákon neobsahuje žiadnu úpravu zvyšovania nájomného na základe inflácie. Po novom sa to zmení, no je potrebné to mať zakotvené v zmluve. – Po prvýkrát sa zákonne upravuje peňažná zábezpeka ako všeobecný inštitút pre všetky typy nájmov. – Pri nájme bytu zostáva zachovaný limit najviac trojnásobku súčtu mesačného nájomného a úhrad za služby, s výnimkou prípadu, ak si nájomník vyžiadal úpravy. – Ak nájomník napriek písomnému upozorneniu mešká s platbou nájomného alebo úhrad za služby najmenej dva mesiace, je prenajímateľ bytu oprávnený odstúpiť od zmluvy s okamžitou účinnosťou. – Všeobecná výpovedná lehota pri nájme nehnuteľností je dvojmesačná. – Pri nájme bytu na dobu neurčitú bude mať prenajímateľ právo vypovedať zmluvu bez uvedenia dôvodu so šesťmesačnou výpovednou dobou. |
Nové pravidlá sa týkajú aj kaucie a jej výšky.
„Peňažná zábezpeka sa po prvýkrát zákonne upravuje ako všeobecný inštitút pre všetky typy nájmov (doteraz bola upravená len pri krátkodobom nájme bytu), pričom pri nájme bytu zostáva zachovaný limit najviac trojnásobku súčtu mesačného nájomného a úhrad za služby, s výnimkou prípadu, ak si nájomník vyžiadal úpravy bytu,“ dodáva senior advokát Havel & Partners Oliver Benda.
Dôležitou novinkou je aj povinnosť doplniť zábezpeku, ak bola oprávnene použitá. Ak ju nájomník nedoplní, bude sa to považovať za hrubé porušenie zmluvy a môže to byť dôvod na výpoveď.
Jedna z najvýraznejších praktických zmien sa týka nájomníkov, ktorí neplatia nájomné alebo úhrady za služby.
„Ak je nájomník napriek písomnému upozorneniu v omeškaní s platbou nájomného alebo úhrad za služby najmenej dva mesiace, je prenajímateľ bytu oprávnený odstúpiť od zmluvy s okamžitou účinnosťou. Nájomník je následne povinný byt odovzdať do 15 dní; ak tak neurobí, prenajímateľ má právo žiadať odplatu za užívanie vo výške dvojnásobku nájomného až do riadneho odovzdania bytu,” vysvetľuje Benda.
Oproti súčasným pravidlám by sa tak proces ukončenia nájmu pri dlhodobom neplatení mohol výrazne zrýchliť.
Všeobecná výpovedná lehota pri nájme nehnuteľností je dvojmesačná. Pri nájme bytu na dobu neurčitú bude mať prenajímateľ právo vypovedať zmluvu bez uvedenia dôvodu so šesťmesačnou výpovednou dobou.
Osobitné pravidlá sa budú vzťahovať na chránené osoby, medzi ktoré patria:
– osoby staršie ako 70 rokov,
– osoby s ťažkým zdravotným postihnutím,
– osoby starajúce sa o maloletú alebo bezvládnu osobu.
V ich prípade bude výpovedná lehota tri mesiace a prenajímateľ bude musieť pri hrozbe straty bývania informovať obec.
S tým súvisí aj ďalšia doteraz platná povinnosť prenajímateľa v určitých prípadoch zabezpečiť nájomníkovi náhradný byt alebo ubytovanie.
„Zrušenie bytových náhrad zjednodušuje a zrýchľuje proces ukončenia nájmu, pričom zodpovednosť za zabezpečenie bývania zraniteľných osôb sa presúva z prenajímateľa na obec,“ hovorí Oliver Benda.
Prechodné pravidlá pritom chránia staršie prípady. Ak sa pred 1. júlom 2027 začne konanie o neplatnosť skončenia nájomného vzťahu, dokončí sa podľa doterajších predpisov a právo nájomníka na bytovú náhradu zostane zachované.
Pri posudzovaní pravidiel pre domácich miláčikov je podľa advokátov rozhodujúce schválené znenie nového kódexu, nie jeho staršie návrhy. Podľa aktuálne schválenej úpravy bude na chov zvieraťa v prenajatom byte potrebný súhlas prenajímateľa.
Pre nájomníka z toho vyplýva, že otázku chovu psa, mačky alebo iného zvieraťa by mal mať vyriešenú priamo v nájomnej zmluve.
Nový Občiansky zákonník zavádza aj úplne nový inštitút takzvaného prednájomného práva. Ide o právo nájomníka, ktorý si počas trvania nájmu riadne plnil svoje povinnosti, na pokračovanie nájomného vzťahu po skončení doby určitej.
Toto právo však nebude automatické. Uplatní sa len vtedy, ak bude výslovne dohodnuté v nájomnej zmluve.
Po uplynutí 50 rokov trvania nájmu bude môcť ktorákoľvek strana zmluvu vypovedať bez obmedzení, ktoré by inak platili pri nájme na dobu určitú. Výnimkou majú byť napríklad nájmy uzatvorené na dobu života prenajímateľa alebo nájomníka či prípady, keď dlhšie trvanie odôvodňujú dôvody hodné osobitného zreteľa.
Nový Občiansky zákonník prinesie zmeny pre podnikateľov a firmy: Čo sa mení v zmluvách a pri ochrane majetku
Nájomné vzťahy, ktoré vznikli pred účinnosťou nového zákona, podliehajú súčasným predpisom.
“To znamená, že nájomná zmluva uzavretá do 30. júna 2027 podľa platného zákona o krátkodobom nájme alebo súčasného Občianskeho zákonníka sa aj po 1. júli 2027 bude naďalej riadiť doterajšími ustanoveniami o nájomnom , výpovedi či bytových náhradách – a to až do jej skončenia,” uzatvára Ondřej Majer.
Výnimkou budú situácie, keď sa zmluvné strany písomne dohodnú, že ich existujú nájomný vzťah sa od istého momentu bude spravovať novým zákonom.
