Autori: Ondřej Majer, Štěpán Štarha, Ján Kapec
Dňa 9.6.2020 schválilo plénum Národnej rady SR novelu zákona č. 71/2013 Z. z. o poskytovaní dotácií v pôsobnosti Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky, na základe ktorej štát pomôže s platením nájomného formou poskytnutia dotácie na nájomné tým podnikateľom, ktorých prevádzky museli byť zatvorené v súvislosti so šírením ochorenia Covid-19. Po podpise prezidentky zákon nadobudne účinnosť dňom jeho vyhlásenia v zbierke zákonov.
Dotácie na nájomné budú poskytované pre nájomcov a podnájomcov predmetu nájmu, ktorého užívanie na dohodnutý účel bolo znemožnené uzavretím predmetu nájmu alebo podstatne obmedzené zákazom prítomnosti verejnosti v predmete nájmu a to práve v súvislosti s opatreniami prijatými na zamedzenie následkov šírenia choroby Covid-19. Za predmet nájmu sa pre účely dotácie považujú nebytové priestory, v ktorých je predávaný tovar alebo sú poskytované služby konečným spotrebiteľom, ako aj súvisiace skladové a obslužné priestory (napr. parkoviská) a trhové miesta.
Podmienkou pre poskytnutie dotácie je, že príslušná nájomná zmluva musela nadobudnúť účinnosť najneskôr 1.2.2020, tzn. ak právo nájomcu na užívanie predmetu nájmu podľa konkrétnej nájomnej zmluvy vzniklo až po tomto dátume, dotáciu na nájomné platené podľa takejto zmluvy nie je možné poskytnúť.
Žiadosť o dotáciu na nájomné podáva prenajímateľ v mene nájomcu, avšak na vlastný účet, tzn. oficiálnym príjemcom pomoci je nájomca. Žiadosť sa predkladá elektronicky prostredníctvom formulára, ktorý bude zverejnený na webovom sídle Ministerstva hospodárstva. K žiadosti nie je potrebné prikladať dohodu o zľave z nájomného, keďže odoslanie elektronického formulára má rovnaké účinky ako táto dohoda, ak sú podpisy prenajímateľa aj nájomcu autorizované (najmä kvalifikovaným elektronickým podpisom). Dotáciu na nájomné ministerstvo poukáže prenajímateľovi na základe oznámenia o schválení dotácie, ktoré sa zasiela elektronicky prenajímateľovi a nájomcovi.
Súčasťou žiadosti musí byť vyhlásenie nájomcu, že (i) voči nemu nie je vedené konkurzné konanie, nie je v konkurze, v reštrukturalizácii a nebol proti nemu zamietnutý návrh na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku, (ii) nemá právoplatne uložený trest zákazu prijímať dotácie alebo subvencie a (iii) nemá právoplatne uložený trest zákazu prijímať pomoc a podporu poskytovanú z fondov Európskej únie. V prípade ak požadovaná výška dotácie prevyšuje hodnotu 100 000 eur, žiadosť musí obsahovať označenie konečného užívateľa výhod. Ak sa neskôr preukáže nepravdivosť vyhlásenia o splnení podmienok alebo uvedeného konečného užívateľa výhod, bude nájomca povinný dotáciu vrátiť.
Dotáciu na nájomné možno poskytnúť nájomcovi len v takej výške, v akej bola poskytnutá zľava z nájomného na základe dohody medzi prenajímateľom a nájomcom, najviac však vo výške 50 % nájomného za obdobie sťaženého užívania predmetu nájmu. Ak teda prenajímateľ odpustí nájomcovi polovicu nájmu, štát poskytne dotáciu na druhú polovicu a nájomca v tomto prípade nebude platiť nič.
Za nájomné sa pre účely poskytnutia dotácie nepovažujú úhrady za plnenia obvykle spojené s nájmom (ako napr. platby za energie, servisné a marketingové poplatky a pod.) a ani obratová zložka, ak sa nájomné určuje aj podľa obratu. Ak súčasťou nájomného sú aj úhrady za služby spojené s nájmom, ktorých výška nie je oddelená od sumy nájomného, platí, že výška úhrady za plnenia obvykle spojené s nájmom je 5 % zo sumy nájomného a o predmetnú sumu sa nájomné poníži. Z vyššie uvedeného vyplýva, že úhrady za služby spojené s nájmom, ktoré nie sú súčasťou nájomného, ako aj sumu, o ktorú bol nájom v prípade nemožnosti oddelenia od sumy nájomného znížený (5%), je nájomca povinný uhradiť a dotácia sa na takéto úhrady poskytovať nebude.
Na účely poskytovania dotácie sa neprihliada na prípadné zmeny nájomnej zmluvy, ku ktorým došlo po 12.3.2020. Ak teda bola po tomto dátume dohodnutá úprava výšky nájomného, takáto zmena nemá vplyv na výšku dotácie.
Nájomca je teda povinný uhradiť prenajímateľovi nájomné za obdobie sťaženého užívania, znížené o poskytnutú zľavu z nájomného, ako aj o výšku poskytnutej dotácie na nájomné poukázanej prenajímateľovi. V prípade ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na poskytnutí zľavy z nájomného, nájomca môže uhrádzať prenajímateľovi celé neuhradené nájomné za obdobie sťaženého užívania, najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach, splatných vždy k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca, počnúc 15. dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po kalendárnom mesiaci, v ktorom skončila mimoriadna situácia v súvislosti so šírením ochorenia Covid-19.
Ak sa teda prenajímateľ a nájomca dohodli napríklad na zľave vo výške 20 percent z nájmu, štát poskytne dotáciu na ďalších 20 percent a nájomca si môže splácanie zvyšných 60 percent nájomného za príslušné obdobie rozdeliť na nasledujúce štyri roky. Ak prenajímateľ nájomcovi neodpustil ani len časť nájomného, môže nájomca takýmto spôsobom uhrádzať aj celé nájomné za obdobie sťaženého užívania. Počas plnenia splátok nie je prenajímateľ alebo jeho právny nástupca navyše oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, ak právo jednostranne zvýšiť nájomné nebolo dohodnuté pred 1.2.2020.
Ak nájomca nájomné za obdobie sťaženého užívania už uhradil, zákon mu umožňuje uplatniť si právo na úhradu nájomného v splátkach na ekvivalentné obdobie v budúcnosti.
Potenciálne aplikačné problémy môže priniesť skutočnosť, ako sa bude riešiť prípad, kedy nájomná zmluva bude ukončená predtým, ako budú uhradené všetky splátky zostávajúceho nájomného. Za najsprávnejší v tomto smere považujeme výklad, podľa ktorého bude nájomca aj po ukončení nájomnej zmluvy túto časť nájomného povinný splácať akoby nájomný vzťah naďalej trval.
Nová právna úprava dotácie na nájomné tiež neobsahuje žiadne vymedzenie jej vzťahu ku skôr prijatému ustanoveniu § 3b zákona č. 62/2020 Z. z., podľa ktorého môže prenajímateľ nájomnú zmluvu ukončiť pre omeškanie s platením nájomného za obdobie apríl až jún 2020, ak nájomca dlžné nájomné neuhradí ani do 31.12.2020. Aj napriek chýbajúcemu explicitnému zákonnému vyjasneniu máme za to, že prednosť by mala mať neskoršia právna úprava, tzn. prenajímateľ nebude môcť nájomnú zmluvu ukončiť z dôvodu omeškania s platením nájomného za obdobie sťaženého užívania ani v prípade, ak nájomca predmetné nájomné neuhradí ani do 31. 12. 2020, pokiaľ bude nájomné riadne uhrádzať v splátkach rozložených na štyri roky (resp. inú dobu, na ktorej sa prenajímateľ a nájomca dohodli).
