Ešte v roku 2022 parlament schválil novú stavebnú legislatívu, pozostávajúcu zo zákona č. 201/2022 Z. z. o výstavbe a zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní. Tieto zákony mali pôvodne spoločne nadobudnúť účinnosť 1. apríla 2024 a priniesť systémové zmeny v územnoplánovacích a povoľovacích procesoch. Nová vláda sa však vo svojom programovom vyhlásení zaviazala odložiť účinnosť novej stavebnej legislatívy s cieľom vytvoriť priestor pre odstránenie jej nedostatkov a zároveň pripraviť do účinnosti upravených nových stavebných predpisov novelu účinného stavebného zákona. Výsledkom tohto záväzku je novela zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) a ďalších predpisov, ktorá bola dňa 14. marca 2024 zverejnená v Zbierke zákonov ako zákonč. 46/2024 Z. z. („novela“). Nižšie pre vás prinášame prehľad tých najpodstatnejších zmien, ktoré má novela priniesť:
Novelou sa ponecháva v účinnosti súčasný stavebný zákon až do 31. marca 2025. Zároveň dochádza v tomto zákone k zmenám zameraným na preklenutie obdobia do začiatku účinnosti nového zákona o výstavbe, ktorá sa o rok posúva (viď nižšie).
Zákonodarca spolu s odložením zrušenia súčasného stavebného zákona zároveň o rok (na 1. apríla 2025) posunul nadobudnutie účinnosti zákona o výstavbe. Toto obdobie by malo slúžiť na dopracovanie a odstránenie nezrovnalostí, na ktoré od momentu schválenia zákona o výstavbe v roku 2022 upozorňovali viacerí odborníci. Ako konkrétne však vláda zákon prepracuje, a aké zmeny uskutoční, zatiaľ nie je známe.
Nakoľko došlo k posunutiu účinnosti zákona o výstavbe, povoľovanie stavieb bude až do 31. marca 2025 naďalej prebiehať podľa súčasného stavebného zákona (s príslušnými zmenami vyplývajúcimi z novely, z ktorých niektoré približujeme nižšie). Stavebníci si tak budú musieť ešte rok počkať na spustenie rozsiahlych zmien systému povoľovania stavieb, ktoré má nový zákon o výstavbe priniesť.
Nový zákon o územnom plánovaní však nadobudne účinnosť v pôvodne plánovanom dátume, teda už od 1. apríla 2024. S ohľadom na túto skutočnosť sa zo súčasného stavebného zákona kompletne vypustila právna úprava územného plánovania a vyhlásenia stavebnej uzávery, ktorá bude od 1. apríla 2024 už obsahom zákona o územnom plánovaní.
Novela prináša do súčasného stavebného zákona nové konanie o preskúmanie spôsobilosti na užívanie stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním na žiadosť vlastníka stavby. Tým sa do súčasného stavebného zákona (s pár odchýlkami) v podstate predčasne zavádza úprava, ktorá bude od 1. apríla 2025 zakotvená v zákone o výstavbe.
Zároveň sa sčasti mení doterajšia právna úprava dodatočného povolenia stavby v § 88a stavebného zákona. Novela napríklad výslovne zakazuje vykonávať počas konania o dodatočnom povolení nedokončenej stavby stavebné práce s výnimkou nevyhnutých prác, ktorých nedokončenie by malo zákonom zadefinované závažné následky, ak stavebný úrad neurčí inak.
Na základe novely pribudli v stavebnom zákone nové definície „súboru hlavných stavieb“, „hlavnej stavby súboru stavieb“ a „súčasti stavby“. Súborom stavieb sa bude rozumieť viac stavebných objektov tvoriacich funkčný celok. Hlavnou stavbou súboru stavieb má byť stavebný objekt, ktorého funkcia určuje hlavný účel stavby. Súčasťou samostatne stojacej stavby budú súvisiace podzemné priestory, nadzemné konštrukcie, prípojky a technické, technologické a prevádzkové vybavenie, bez ktorých by stavba nebola kompletná a spôsobilá prevádzky.
Ak bude predmetom stavebného konania súbor stavieb, na povolenie ktorých je vecne príslušných viac stavebných úradov, stavebné povolenie vydá stavebný úrad, ktorý je príslušný na povolenie hlavnej stavby súboru stavieb. Ostatné stavebné úrady budú mať v stavebnom konaní postavenie dotknutého orgánu.
Od 1. apríla 2024 má záväzné stanovisko orgánu územného plánovania potvrdzujúce súlad stavby so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie tvoriť podklad pre vydanie územného rozhodnutia. Zákonodarca tým dočasne prepája nový inštitút zákona o územnom plánovaní so „starým“ územným konaním podľa súčasného stavebného zákona.
Novela zároveň v tejto súvislosti zavádza prechodné ustanovenia, ktorými sa takéto záväzné stanoviská majú riadiť až do účinnosti zákona o výstavbe. Orgán územného plánovania bude do 31. marca 2025 toto záväzné stanovisko vydávať na základe žiadosti stavebníka. Lehota na vydanie záväzného stanoviska má byť: a) 45 dní, ak ide o jednoduchú stavbu, b) 75 dní, ak ide o inú stavbu než jednoduchú a stavbu podľa písm. c) a c) 90 dní, ak ide o stavbu dopravnej infraštruktúry, stavbu technickej infraštruktúry, stavbu jadrových zariadení, stavbu súvisiacu s jadrovým zariadením a stavbu významnej investície. Prechodné ustanovenia zároveň presne špecifikujú náležitosti, ktoré musia tieto záväzné stanoviská spĺňať (napr. odôvodnenie stanoviska či popis záväzných podmienok na umiestnenie stavby z hľadiska splnenia zákonom stanovených požiadaviek).
Podľa novely má po novom stavebnému úradu obyčajné ohlásenie postačiť aj pri nabíjacích staniciach pre elektromobily s výkonom do 25 kW vrátane odberného elektrického zariadenia pre nabíjaciu stanicu jej vnútornej inštalácie. Ohlásenie sa vôbec nebude vyžadovať pri stavebných úpravách vedení elektronickej komunikačnej siete, ak sa nemení ich trasa.
Novela tiež stanovuje jasný postup úradov pri ohláseniach nespĺňajúcich požadované náležitosti. V takomto prípade musí stavebný úrad stavebníka najprv vyzvať na nápravu. Ak táto nebude včas vykonaná, stavebný úrad podanie odloží a stavebníka o tom upovedomí.
Podľa doterajšej právnej úpravy ohlásenia stavby mohol stavebný úrad požadovať stavebné povolenie len pri ohlásených drobných stavbách, stavebných úpravách a udržiavacích prácach. Zákon pritom bližšie nekonkretizoval prípady, v ktorých takto môže úrad postupovať. Od 1. apríla 2024 budú stavebný úrady oprávnené vyžadovať získanie stavebného povolenia zásadne pri všetkých druhoch ohlásených stavieb. Súčasne tak však budú môcť urobiť len vtedy, ak by stavbou mohli byť dotknuté práva tretích osôb alebo ak bude potrebné určiť podmienky pre uskutočnenie stavby.
Novela rieši aj doterajšiu absenciu jednoznačnej zákonnej úpravy postupu stavebných úradov v prípadoch, kedy k právnemu nástupníctvu v územnom alebo stavebnom konaní dôjde pred vydaním príslušného rozhodnutia (územného rozhodnutia či stavebného povolenia). Nová právna úprava stavebnému úradu výslovne prikazuje v konaní pokračovať, ak právny nástupca navrhovateľa/stavebníka v priebehu konania predloží doklad preukazujúci jeho právne nástupníctvo a preukáže splnenie požiadaviek právneho vzťahu k pozemku alebo k stavbe, ktoré sú predmetom konania v rozsahu, ktorý sa vzťahoval na pôvodného navrhovateľa/stavebníka.
Nové stavebné predpisy mali podľa pôvodných predstáv priniesť rozsiahlu elektronizáciu úradného styku v stavebných konaniach, a to najmä spustením nového informačného systému. Z novely však vyplýva, že spolu s účinnosťou zákona o výstavbe sa odkladá aj zavedenie úplnej digitalizácie.
V zmysle novelizovaného zákona o územnom plánovaní sa informačný systém síce z pochopiteľných dôvodov nebude do 1. apríla 2025 aplikovať na procesy upravené v ešte neúčinnom zákone o výstavbe. Novela ale pripúšťa, že informačný systém sa bude môcť už teraz používať na účely konaní a postupov podľa súčasného stavebného zákona. Je však otázne, či a do akej miery sa k tomuto riešeniu aj naozaj pristúpi.
Územné plánovanie by však už od 1. apríla 2024 malo prebiehať prostredníctvom nového portálu územného plánovania. Portál bude obsahovať rôzne elektronické formuláre, ktoré boli zverejnené Úradom pre územné plánovanie a výstavbu vo vyhláške č. 54/2024 Z. z. Formuláre by mali proces obstarávania územnoplánovacej dokumentácie zrýchliť a sprehľadniť.
K 1. aprílu 2024 vznikne osem regionálnych úradov pre územné plánovanie a výstavbu, na ktoré prechádza pôsobnosť v súčasnosti vykonávaná okresnými úradmi v sídle kraja, odbormi výstavby a bytovej politiky. Pôsobnosť obcí a miest ako všeobecných stavebných úradov na 1. stupni však zatiaľ nebude dotknutá. K úplnému prenosu výkonu štátnej správy v oblasti výstavby z obcí na štát teda zatiaľ neprichádza.
Nad regionálnymi úradmi bude stáť celoštátny Úrad pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky, ktorý vznikol ešte v roku 2022 a od 1. januára 2023 pôsobí ako ústredný orgán štátnej správy.
Po novom bude možné vyhlásiť stavebnú uzáveru najskôr po zverejnení oznámenia o začatí obstarávania územnoplánovacej dokumentácie a najneskôr pred začatím prerokovania návrhu územnoplánovacej dokumentácie.
Uzáveru bude možné vyhlásiť najdlhšie na dobu dvoch rokov odo dňa doručenia rozhodnutia o uzávere, najdlhšie však do schválenia územnoplánovacej dokumentácie (podľa doterajšej právnej úpravy bolo prípustné vyhlásiť uzáveru až na päť rokov). Dobu vyhlásenia možno predĺžiť najviac o 12 mesiacov. Proti rozhodnutiu o uzávere bude prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia.
Stavebná uzávera sa nebude týkať stavby, ku ktorej bolo pred vydaním rozhodnutia o stavebnej uzávere vydané súhlasné záväzné stanovisko.
