Autori: Martin Vlk, Michal Magic

Zdroj: YIMBA.SK

Slovenské mestá trpia mnohými problémami, v posledných rokoch patrí ale k najvypuklejším dostupnosť bývania. Nejde už len o bratislavskú tému, rovnako závažná je aj v prípade Košíc či Banskej Bystrice. Veľkú šancu na zmenu situácie môžu v tomto smere predstavovať staršie nevyužívané, resp. nevhodne využívané budovy. Aj to naznačil už tretí ročník konferencie Real Estate Vision & Trends.

Bratislava aktuálne zažíva vlnu prestavieb mnohých starších kancelárskych budov na rezidenčné. Za týmto trendom stojí kombinácia slabšieho dopytu po administratívnych priestoroch nižšej kategórie a vysokého záujmu o bývanie. V skutočnosti ale nejde o situáciu špecifickú pre slovenské hlavné mesto. Ide o širší celoeurópsky trend, ktorý zasiahol viaceré metropoly.

Aj to je jedným z kľúčových poučení z ďalšieho úspešného ročníka realitnej konferencie Real Estate Vision & Trends, ktorú organizujú spoločnosti Havel & Partners, CBRE Slovensko a AmCham Slovakia. Cieľom podujatia je identifikovať kľúčové pohyby, ktoré ovplyvňujú alebo budú ovplyvňovať realitný trh v krajine.

Minulé ročníky sa venovali problematike nájomného bývania a dosahu demografie na vývoj realitného trhu. Organizátori jednotlivé panely vyskladali tak, aby upozornili na riziká, ale aj príležitosti pre investorov – a zároveň na zlepšenie situácie, ktorá má vplyv na kvalitu života celej spoločnosti. Inak tomu nebolo ani tento rok, pričom sa okrem konverzií diskutovalo aj o stavebnom zákone, nových zdrojoch kapitálu a architektonickej politike Slovenska.

Opäť tak prebehla podnetná konferencia, ktorá poukázala na mimoriadne rozvojové príležitosti, meniace tvár Bratislavy i celej krajiny. Napokon, konverzia v zmysle zmeny pôvodnej funkcie tvorí ťažisko súčasného developmentu – bývalé priemyselné areály sa menia na nové polyfunkčné štvrte. Z určitého uhla pohľadu môžu byť brownfieldom aj staré, nevyužité budovy. Ich premena je najekologickejším spôsobom rozvoja mesta.

Konverzia ako cesta k novým bytom

Úvod podujatia už tradične patril Gáborovi Borbélymu z CBRE, ktorý priblížil medzinárodný pohľad na problematiku konverzií. Ako vyplýva zo zistení analytikov, dynamika na kancelárskom trhu klesá v celom regióne strednej a východnej Európy. Pre Bratislavu, ktorá má pomerne vysokú hustotu kancelárskych priestorov spoločne s nadpriemernou neobsadenosťou, to vytvára výborné podmienky pre budúce transformácie obdobného typu budov.

Oproti mnohým európskym, ako aj stredoeurópskym metropolám má pritom veľkú výhodu v charaktere prostredia, čo je zároveň predpokladom pre investičnú atraktivitu. Podľa Borbélyho má príťažlivé, no pritom turizmom nepreťažené centrum a vhodnú rovnováhu medzi historickou architektúrou a novými bizniscentrami. Horšie sú na tom z pohľadu konverzií Varšava či Praha. V prvom prípade je ľahšie budovu zbúrať a nahradiť novostavbou, v druhom je problémom nízka dostupnosť a zdĺhavý povoľovací proces.

Inšpirácie vidí v Amsterdame či vo Viedni. Holandská metropola trpí veľkým objemom nevyužitých kancelárií, preto podporuje konverzie, a to aj efektívnou legislatívou. Vo Viedni, kde pribúdajú hotely namiesto administratívnych budov (vrátane ich prestavieb), vidí potenciál v nadstavbách a plnom využití potenciálu objektov, čo sa týka aj strešnej krajiny. Viedeň sa snaží využívať strechy na vytváranie rôznych funkcií – od skybarov, cez strešné záhrady, wellness či posilňovne až po komunitné priestory. Výhľad pre Bratislavu tak nie je zlý, podmienky sa ale môžu ďalej zlepšovať, pokiaľ sa k tejto problematike pristúpi strategicky.

Dokázal to aj prvý panel, bližšie zameraný na konverzie budov vo vlastníctve verejnej správy. Moderátorom bol Tomáš Hegedüš z CBRE, ktorý potvrdil, že v starších budovách sa skrýva obrovský potenciál, využiteľný pre rozvoj bývania. „Slovensko čelí obrovskej bytovej kríze, máme najprehustenejšie domácnosti, deti odchádzajú od rodičov po tridsiatke z dôvodu nedostupnosti bývania. Na druhej strane, máme desaťtisíce nevyužívaných alebo zle využívaných budov,“ konštatuje.

Príčinu vidí v zlých zákonoch, normách či územných plánoch. Obrat v situácii by priniesol podľa neho samé výhody – či už v podobe rozvoja bývania, raste daňových príjmov alebo obnove budov vrátane pamiatok. „Absolútne nie je dôvod, aby sa to brzdilo. Treba uvoľniť možnosti, aby do týchto projektov tiekol kapitál,“ myslí si. Potenciál vidí v novej stavebnej legislatíve, silných bankách a profesionálne vedených samosprávach, ktoré podporujú transformáciu nedostatočne využívaných budov a areálov.

Do istej miery súhlasia aj panelisti. Lenka Antalová Plavuchová, viceprimátorka pre oblasť dostupného bývania a miestna poslankyňa v Rači dáva za príklad túto mestskú časť, ktorá využila nanovo zanedbanú školu a komplexne ju obnovila. Hlavné mesto sa usiluje o čosi podobné v prípade internátu v Záhorskej Bystrici, kde majú vzniknúť nájomné byty, prípadne technického areálu na Bazovej. Juraj Droba, predseda Bratislavského samosprávneho kraja, zas podotkol, že mestské byty sú potrebné, ak si chcú samosprávy udržať či prilákať zamestnancov.

Pohľad z Košíc priniesol Michal Hladký z CIKE (Creative Industries Košice), ktorý upozornil, že metropola východu má obrovský majetok a veľké množstvo nevyužívaných budov. Experti vyvinuli nástroj s využitím umelej inteligencie, ktorý pomôže určiť vhodný spôsob konverzie a pomôže zodpovedným osobám. Taktiež vznikne jednotka, ktorá dostane nástroje na podporu zmien.

Peter Šesták z Ministerstva vnútra SR pripustil, že MV SR (a štát ako taký) je veľký správca majetku s veľkým investičným dlhom, preto sa robí stratégia a pripravuje vznik centrálneho koordinačného útvaru, ktorý má vytvoriť pravidlá pre manažment nehnuteľností. Antalová Plavuchová zdôraznila, že práve spolupráca so štátom predstavuje veľký priestor pre zlepšenie situácie. Droba je presvedčený, že mnohé procesy nefungujú.

Ako uzavreli panelisti, zmeny sa pripravujú. Podpora z eurofondov má čoskoro smerovať aj do dostupného bývania. Košice majú v pláne vybudovať sedemtisíc bytov a považujú zlepšenie dostupnosti za kľúčovú prioritu. To je mimoriadne dôležité – ako totiž zhŕňa Michal Hladký, bez politickej podpory možno len sotva dosiahnuť pokrok.

Tomáš Hegedüš, CBRE Slovensko

Pomôže nový stavebný zákon?

Ďalší panel patril jednej z najvýraznejších legislatívnych zmien, ktorá v posledných rokoch ovplyvnila development aj stavebníctvo na Slovensku – prijatie nového zákona o výstavbe. Slovensko sa tak zbavilo predošlého, ktorého prapôvodná verzia vznikla ešte v roku 1976. O jeho dopadoch diskutovali Marcel Mertišek z Penta Real Estate, Júlia Steinerová zo Slovak Telekom, Roman Skorka  z Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR a Martin Vlk z Havel & Partners.

Martin Vlk sa špecializuje na stavebnú legislatívu. Prínosy nového zákona, najmä v oblasti zrýchlenia výstavby, sú už podľa neho viditeľné. „Myslím si, že prvé benefity už vidíme. Pravidlá sú dané a zo zákona je dané aj zrýchlenie procesu,“ vysvetľuje.

„Za mňa sú to tri hlavné oblasti, ktoré vedú k zrýchleniu procesu: zlúčenie územného a stavebného konania, pevne nastavené lehoty na udelenie záväzných stanovísk zo strany orgánov (ako aj fikcie súhlasu, ak by neboli činné), a existencia portálu výstavby a s tým spojená digitalizácia. Porovnávam to pritom aj s Českom,“ popisuje kľúčové výhody.

Každá zmena legislatívy je spojená s obavami, či sa s ňou rýchlo a efektívne naučia pracovať aj úradníci, ktorí majú v praxi posudzovať projekty a vydávať rozhodnutia. Vlk však upozorňuje, že nábeh na zložitejšie projekty je vcelku pozvoľný – mnohé ešte idú podľa staršieho zákona. To vytvára priestor na prípravu úradníkov. Ako dodáva, za nutnú považuje aj určitú centralizáciu štátnej stavebnej správy, teda návrat kompetencií stavebných úradov na štát.

O postupnom zvykaní si na nové pomery, v tomto prípade v súvislosti s digitalizáciou, hovorí aj Júlia Steinerová, ktorá reprezentovala správcov sieťových odvetví. Priznáva však, že už dnes vidí benefit v spojení územného a stavebného konania. Naopak, mierna komplikácia nastala v prípade ohlásenia drobnej stavby, keďže do tejto kategórie dnes patrí viac stavieb. Inak je ale toho názoru, že pokiaľ je stavebník dobre vyškolený, je možné dosiahnuť citeľné zrýchlenie.

Martin Vlk, HAVEL & PARTNERS

Pozitíva cíti za developerov aj M. Mertišek. Na neho nadviazal M. Vlk, keď pripomenul, že dobrou správou je aj obmedzenie možnosti špekulatívnych námietok voči projektom. Zúžil sa totiž okruh účastníkov konania, keď sa k nemu môžu vyjadrovať skutočne len dotknuté strany.

Roman Skorka vníma kladné reakcie veľmi pozitívne, zároveň ale upozornil, že už prebehla aj prvá novelizácia zákona. Nevidí to však ako problematické – ide podľa neho o dobrý príklad ochoty reagovať na aplikačnú prax. Taktiež súhlasí, že legislatíva môže naraziť na ľudský faktor – aj preto Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR organizuje pravidelné školenia a webináre. Skúsenosti sú podľa neho zatiaľ veľmi dobré.

M. Mertišek ďalej upozornil na potrebu efektívnej a intenzívnejšej komunikácie, kým J. Steinerová by rada videla špecializáciu stavebných úradov – napríklad na sieťové odvetvia. Na to zareagoval R. Skorka, ktorý pripúšťa, že existencia približne dvetisíc stavebných úradov nemusí byť efektívna, účinná ani hospodárna – a od toho sa odráža aj možnosť zaplatiť vysoko kvalifikovaných ľudí. Preto ostáva na debatu, ako tento systém prekopať. M. Vlk vyjadril názor, že mnoho ľuďom nebude vadiť, ak bude úrad umiestnený ďalej, ak sa povoľovanie vďaka tomu výrazne urýchli.

Rečníci sa ďalej zhodli na obrovskom význame efektívnej stavebnej legislatívy pre ekonomiku. Preto je potrebné, aby umožňovala vysokú mieru flexibility – napríklad pri povoľovaní zmien stavby pred dokončením, ako upozornil M. Mertišek. J. Steinerová by chcela zefektívniť digitalizáciu a urýchliť rozvoj portálu výstavby, čo podporil aj M. Mertišek. R. Skorka potvrdil, že portál výstavby je len na začiatku vývoja a postupne sa bude skvalitňovať.

Tento panel teda priniesol mnohé optimistické pohľady na novú stavebnú legislatívu. Už dnes možno vidieť prvé zlepšenia v možnostiach zrýchlenia stavebných konaní, čo môže napomôcť aj konverziám či rozvoju dostupného bývania. Slovensko v určitých ohľadoch predbehlo aj susedné Česko. Oproti Poľsku či Maďarsku však zostáva aj naďalej pozadu.

Michal Magic, ONE FAMILY OFFICE

Kde hľadať financie na nové projekty

Konferencia priniesla aj panel o nových zdrojoch financovania, využiteľných aj v realitnom biznise. V slovenskom prostredí je totiž novinkou koncept tzv. family offices – teda komplexná správa majetku bohatých rodín, ktorá zabezpečuje ochranu aj rozvoj rodinného bohatstva a plánuje aj obchodné aktivity. Veľký význam majú vo Veľkej Británii či v Taliansku, na Slovensko prenikajú len postupne.

Potvrdzuje to aj Michal Magic, senior wealth advisor  z One Family Office. „Ide o tradíciu. Na Slovensku je nerozvinutá, lebo tu doteraz nebola prítomná,“ naznačuje. „Treba zároveň pripomenúť, že napríklad v prípade Spojeného kráľovstva sú výrazne skoncentrované v Londýne a zamerané na špecifické nehnuteľnosti.“ Napriek tomu sa postupne objavujú aj tu, hoci ide zatiaľ o marginálnu časť získavania kapitálu.

Magic však upozorňuje, že existujú mnohé výhody oproti tradičným zdrojom financovania. „Pri akvizíciách alebo joint venture projektoch vieme poskytnúť financovanie v časoch a formách, ktoré banky či fondy nevedia. Využívame flexibilitu a rýchlosť vyhodnocovania,“ konštatuje.

Na produkty, ktoré bežné banky v takej miere neponúkajú, sa sústredí aj J&T Banka. „Sme dlhodobo poskytovateľom kapitálu v širokom spektre – či už seniorného úveru, juniorného úveru alebo mezanínového úveru, rovnako ako sme najväčším aranžérom dlhopisov na českom a slovenskom trhu,“ popisuje Jan Kotek, člen predstavenstva J&T Banky a šéf divízie úverových obchodov. „Emisie týchto dlhopisov slúžia aj na financovanie developerských projektov.“ V ponuke sú aj fondy kvalifikovaných investorov.

Jan Kotek, JTRE

Diskusia sa zameriavala práve na to, ako možno využiť aj takéto zdroje na podporu projektov vrátane konverzií. Určitú možnosť predstavujú aj granty od Európskej investičnej banky, ako upozornila ďalšia z rečníčok, Zuzana Kaparová, vedúca skupiny Európskej investičnej banky na Slovensku. Tieto zdroje možno využiť aj pri privátnych projektoch, pokiaľ sú v súlade s európskymi prioritami – teda napríklad pri rozvoji dostupného bývania, obnove pamiatok či realizácii sociálnej infraštruktúry.

Investori tak majú k dispozícii široké portfólio možností, kde získať zdroje. J. Kotek upozorňuje, že československé banky sú v súčasnosti ochotné financovať projekty konverzií kancelárskych budov na rezidenčné, príp. hotelové funkcie (čo platí najmä pre Prahu). Aj M. Magic potvrdzuje, že v praxi sa kombinuje bankové financovanie s inými formami financovania, príp. zdrojmi z realitných fondov. Kapitál z family officov, kombinovaný so sieťou kontaktov a budovaním dlhodobého rozvoja partnerstiev, označuje za „smart money“. Úspešne to funguje aj v logistike.

Kaparová vidí pri rozvoji nájomného bývania perspektívu najmä v prenose skúseností zo zvyšku Európy na Slovensko, taktiež ale vidí perspektívu v dlhodobosti. Pripomína, že investori, ktorí chcú financovať komerčné nájomné bývanie, však zdroje z EIB nezískajú. Preto musia hľadať kombináciu zdrojov. Podľa Magica sa v konečnom dôsledku kombinácia bankového financovania a alternatívnych zdrojov stáva štandardom, kým Kotek dodáva, že závisí na schopnostiach, možnostiach či preferencii investora, keďže na každý prípad sa hodí niečo iné.

Ďalšie trendy pri financovaní realitných projektov budú pravdepodobne smerovať k posilňovaniu kombinovaného financovania, zvlášť na Slovensku, ktoré je dnes závislé na eurofondoch – tie však nebudú dostupné naveky, čo si myslí aj Z. Kaparová. Verejné financie dnes navyše nie sú dostatočné na rozvoj nájomného bývania. EIB však má fondy aj na študentské bývanie. Kotek zas hovorí že, pri rezidenčnom developmente nie je obava z nedostatku zdrojov, pokles záujmu vidno najmä pri špekulatívnom developmente logistických hál a komerčných nehnuteľností.

Záverom rečníci reagovali na divácku otázku, či problémom nízkej konkurencieschopnosti Európy nie je fakt, že na účtoch Európanov ležia veľké peniaze. Jan Kotek to nepovažuje za kľúčový problém, riešenie na odblokovanie financií však vidí najmä v investičných fondoch, ktoré by mohli tieto zdroje aktívnejšie zapojiť do ekonomiky, zvlášť do jej nosných pilierov. Michal Magic zas odporúča investovanie do mezanínových úverov, ktoré sú podľa neho zaujímavou alternatívou oproti ponuke investičných produktov bánk.

Richard Gál, Equilibrio SYNTRA

Smeruje Slovensko k lepšej dostupnosti?

Celkové vyznenie konferencie bolo mierne optimistické. Developeri skutočne začínajú intenzívnejšie pracovať na konverziách, pričom na bratislavský trh už pribúdajú prvé stovky bytov v prestavaných kancelárskych budovách. Nápomocná má byť aj nová legislatíva, ktorá bude postupne nabiehať, prispôsobovať sa praxi a adresne reagovať na verejný záujem, ale aj potreby investorov.

Situáciu pozorne sleduje aj Americká obchodná komora, ktorá bola jedným z partnerov podujatia. „Americká obchodná komora na Slovensku od roku 2021 otvára tému rekodifikácie stavebného práva. Téma je stále aktuálna, čo dokazuje aj aktívne zapojenie členov komory do diskusií k novele stavebného zákona a k jej aplikačnej praxi, taktiež k digitalizácii procesov a k transpozícii smernice o energetickej hospodárnosti budov,“ hovorí Martina Slabejová, výkonná riaditeľka AmCham Slovakia. „Chceme byť aj naďalej partnerom do diskusie na tieto témy, a to spolu s našimi členmi.“

Stavebná legislatíva je pre komoru prioritná téma, pričom pracovnú skupinu vedie odborníčka na tému Tatiana Prokopová. Slabejová považuje prípravu novej legislatívy za vzorový príklad kooperácie viacerých strán vrátane privátneho a verejného sektora a oceňuje, že tento duch spolupráce sa preniesol aj do tohto volebného obdobia. Hlavným cieľom je zjednodušiť povoľovacie procesy, čo podľa nej víta celý biznisový sektor.

Slabejová taktiež zdieľa určitý optimizmus, hoci pripomína, že pol roka je ešte príliš krátko na to, aby sa dali vyhodnotiť dopady. „Veľmi by som si želala, aby bolo Slovensko investične atraktívnejšie a v AmCham sa snažíme, aby sme spolu s našími expertami v oblasti investící motivovali a vzdelávali tak podnikateľskú komunitu ako aj ich zamestnancov,” konštatuje. Poukazuje pritom na problémy na európskych aj globálnych trhoch, rovnako ako na konzervatívnejší prístup k investovaniu v Európe v porovnaní s USA.

Snaha o podporu rozvoja Slovenska však nebude jednoduchá, čo napokon ukazuje aj skúsenosť Richarda Gála, CEO spoločnosti EQUILIBRIO syntra. „V rámci EQUILIBRIO syntra máme divíziu veľkých nehnuteľností, čo sú developerské projekty vo vysokom štádiu povoľovania alebo pripravené na realizáciu, k čomu hľadáme investorov alebo developerov,“ popisuje.

Firma však pripravuje aj vlastný projekt. „Neďaleko fabriky VOLVO pri Košiciach, ale na maďarskej strane hranice, pripravujeme územie o veľkosti 9 ha na výstavbu 800 bytov, viac ako 30 rodinných domov, zdravotné stredisko a obchodné priestory,“ avizuje Richard Gál.

O výstavbe práve v Maďarsku rozhodla priaznivá DPH pre developerov (5%) pri dodávke stavby, 9% daň zo zisku a blízkosť železničnej trate. Daná situácia poukazuje na to, že cesta k lepšej dostupnosti a vyššej konkurencieschopnosti vedie cez lepšie podmienky pre podnikateľov. V Košiciach podľa Richarda Gála chýba 40-tisíc bytov, blízke Maďarsko ale ponúka v mnohých ohľadoch atraktívnejšie podmienky pre výstavbu. Ďalej dodáva, že cíti navyše aj ústretovosť miestnych úradov a vychvaľuje ich transparentnosť.

Slovensko tak čaká veľká úloha, ktorá nekončí prijatím nového stavebného zákona. „Ďalším krokom je informovať, zužovať kompetencie, keďže dvetisíc stavebných úradov v digitálnej dobe nedáva veľký zmysel, a hľadanie finančných zdrojov mixovaním rozličných zdrojov,“ naznačuje Slabejová. Poukazuje na deklarované množstvo nevyužitého majetku štátu, ktorý by mohol nájsť využitie po diskusii s privátnym sektorom.

Ako teda podujatie ukázalo, v mnohých ohľadoch nastali pokroky a viditeľné sú aj priaznivé trendy. Ďalšie otázky však zostávajú nevyriešené. Možno aj to bude jednou z tém ďalšej konferencie Real Estate Vision & Trends. Napokon, uplynulý ročník bol jednoznačne úspešný.